走进武汉市武昌区楚材小区，路面干净整洁，楼体粉刷一新，停车位整齐划一，花坛里生机勃勃……居民们在焕然一新的小区里健身、闲聊，尽享幸福休闲时光。
坐在长廊里与邻居闲聊的孙婆婆，目睹小区从昔日“衰老”面貌向如今的靓丽“新颜”华丽转身，她说：决定一直住下去，不搬家了。
老旧小区引进物业难，物业引进后运维难，这是很多老旧小区面临的共性问题。近年来，楚材小区借老旧小区升级改造的东风，探索推进“建管运治一体化”，不仅引进物业服务公司，还设法引导其“自我造血”，解决了一批居民反映的急难愁盼问题，如今小区功能更加完善、居民生活更加便利，在此基础上，还挖掘了一批骨干队伍，各类组织更加多样、党组织功能更加健全。
11月22日，极目记者来到楚材小区，尽管路面比较狭窄，但刷黑的路面上，白色的停车位线整齐明晰，一位身着红马甲的志愿者正在引导私家车停放。
“进来停车便捷多了。”车主吴先生说，尽管道路有点挤，但现在找停车比以前要快多了。现在小区里已经划设了150多个停车位，基本能满足长住居民们的停车需求。
在两栋居民楼之间的休闲长廊里，几位居民正在聊天；一旁的健身器材上，有人正在锻炼。
楚材小区有居民楼16栋，1000多户居民。房子建成时间超过30年，普遍存在设施老化问题。小区的房顶、墙面、扶梯等因年久失修还存在安全隐患。此外，因年久失修，小区供水管网、电路老化严重。楚材社区书记杨磊介绍，因小区由商品房、单位自建房、还建房等多种类型组成，人员结构不同，许多业主更换房屋，将房屋出租或售卖，导致人口结构不断变化，组成更加复杂，许多突出的问题无法解决，因此，此前小区并没有物业公司管理，造成垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、流动商贩随意出入等乱象随处可见，加之小区处于户部巷、青龙巷、红墙等人气景点汇聚之处，商居混杂、人员结构多样，道路狭窄，人车流量大，管理难度很大。
在社区多任书记的记忆中，因硬件条件差，物业公司不愿意入驻，不少居民认为这里脏乱差，而选择搬家离开。
去年，在中华路街道的推动下，楚材小区被纳入老旧小区升级改造范围，并决定以此为契机，推动建管运治一体化工作。
“简单讲，就是以老旧小区改造为契机创造专业物业入驻条件，组织居民按照流程引进物业企业提供管理服务，再推动物业服务高质量可持续发展，最终形成党组织领导下的诉求解决闭环，最大程度凝聚小区居民共识，不断激发基层治理活力。”武昌区中华路街道办事处有关负责人说，通过全过程发动居民参与，探索形成“居民主动交费、物业自我造血、政府以奖代补、多方联动共管”路径，推动老旧小区从“兜底管”走向“共治理”，以实际行动回答居民所盼、基层所需、发展所向。
楚材小区改造工程启动后，社区迅速响应，充分发动居民参与，组建“规划师”队伍，全程参加小区改造规划，并深入与项目施工团队保持频繁沟通联系。
例如，针对居民普遍反映的自来水管网老化的问题，社区协调自来水公司，在老旧小区地下管网施工的同时，更换老旧铸铁管，避免后期重复开挖；又如，在新建电动车充电棚、规划绿地等项目施工建设过程中，邀请在小区居住多年的老居民商议，充分吸纳“规划师”的意见。
“自己的小区，自己参与改造。”居民孙婆婆就是其中一员，她说，改造期间，她不断收集、反馈居民需求，集思广益把需求和方案进行充分融合。社区邀请物业公司从物业管理与服务角度给予专业化建议，结合老旧小区分散的特点，安装广播系统、高空抛物摄像头、行车道闸等，配足硬件设施；针对居民普遍反映的停车难问题，科学规划车辆行驶动线，设法从边角边料要空间，新增了一批小区停车位。
针对一些老人反映“吃饭难”等问题，街道设法腾退了一处办公场所，新建幸福食堂，让小区老年人享受幸福“食”光；又链接民政口线资源，对小区原有一处难以为继的居家养老中心进行提档升级，丰富服务功能……
洁白如洗的外立面、干净整洁的花坛、平坦通畅的路面、生机勃勃的绿化带、安全牢固的防盗门……曾经破旧的老小区经过改造已焕然一新。
小区改造施工方有关负责人介绍，这次改造升级项目，对小区内供电、供水、排水、硬化、停车场、物业用房、小区外配套道路等进行全方位改造，居民的居住环境得到了显著提升，特别是原本斑驳、老化的外墙被重新粉刷得焕然一新，不仅解决了墙皮剥落等问题，还通过色彩的运用，赋予了楼栋新的面貌，给居民带来了视觉上的愉悦与居住环境的提升。
“新的单元门挺上档次，门锁都用的指纹锁，里面楼道也粉刷一新，像住进了新楼。”看着小区的硬件条件一天天好起来，参与规划和设计的居民吴先生看到了信心，表示愿意交纳物业费支持提升居住环境。
中华路街道广泛收集资料、深入了解各企业运营理念模式，敲定“共建共治共享”理念、适合老旧小区管理的泰维鼎物业。经过前期多方耐心细致的工作，在5月中旬依法完成确权，让建成30多年的老旧小区迎来物业团队。
杨磊介绍，社区召开三方联动联席会20余次，听取居民代表意见，制定《老旧小区物业企业考评标准》，确保企业对标服务，让奖罚有据可依。
老旧小区规模不大，管理难度却不小，物业费收取难度也较大，如何让物业服务企业健康可持续运转？经过反复协商，物业公司决定采用“先尝后买”模式，逐步提升居民对物业服务的认可度。
经协商，物业公司提出的“物业+养老”服务模式获得通过，即：将停车位管理、居家养老服务中心运维、幸福食堂开办等公共服务设施交给物业统一运营，同时，将安装出门提醒器等部分社区惠民活动及项目交给物业运营管理，让物业与居民的联系更加紧密。
“目前，物业费的收取率正在逐步提升，居民的信任度也越来越高。”小区物业负责人张青松介绍，物业公司入驻后，全力满足小区楼栋卫生、消防安全、治安巡查等诉求，通过安装休闲桌椅、指示牌、充电棚、灭蚊灯等便民设施，帮助居民提高生活环境质量，同时设法实现“自我造血”功能。
“我们还将指导物业公司谋划社区治理项目，开展多元化文化、便民活动，助力小区治理赢得居民支持的同时获取项目资金支持。”杨磊告诉极目新闻记者，在社区的支持下，物业公司拟盘活租赁房源市场，提供维修、家政等增值服务，同时链接广告、换电柜、饮水机等资源获得多种经营收入，实现“反哺”物业管理支出。
在实际运维的过程中，仅靠收取物业费，很难维持物业公司高质量发展，社区也已在谋划挖掘、推选一批有能力、意愿强的居民志愿者，协助物业开展清扫保洁、治安巡逻等工作，同时组建“中华好邻居”队伍，吸纳低保、特扶等困难家庭人员作为物业保安、保洁人员，提供家门口的就业岗位，引导居民服务居民，居民带动居民参与治理。
近年来，武昌区持续投入资金对老旧小区进行升级改造，极大地改善了人居环境。在新一轮老旧小区改造中，补齐物业管理服务短板、完善长效管理机制呼声甚高。
“城”的更新也是“人”的转变，如何把准老旧小区焕发新生的“时代脉搏”，使环境面貌更可持续、服务水平更上台阶、居民更有幸福感获得感归属感？
武昌区委社会工作部有关负责人认为，在共同缔造理念的指引下，开展老旧小区“建管运治”一体化试点，坚持以服务换支持，是一个有益的探索。
老旧小区居民培养付费习惯需要一个过程。社区引导、帮助物业企业靠前开展居民需要的基础服务，以贴心服务换取居民真心支持。在此基础上，采取盘活存量、打包运营等方式，将活动中心、幸福食堂等交由物业运营，提供低偿增值服务，帮助居民在家门口实现就业创业，形成物业可持续运营、发展红利居民共享的生态，这既是对老旧小区环境面貌、发展方式和居民组织形态的系统性再塑，也是对超大城市中心城区现代化治理路径的实践拓展。
